INGATLAN ADÁSVÉTELI SZERZŐDÉS

Az adásvételi szerződés fogalma

Az ingatlan adásvételi szerződés két fél,  az eladó és a vevő között jön létre. A szerződések lehetnek több alanyúak , több eladó és több vevő is szerepelhet a szerződésben. Olyan kölcsönös  és egybehangzó akarat nyilvánításnak kell tekinteni az adásvételi szerződést, amely alapján az eladónak kötelezettsége keletkezik arra, hogy valamely dolog tulajdonát átruházza a vevőre, és a dolgot a vevő birtokába bocsássa, a vevő pedig a dolog átvételére és a vételár megfizetésére köteles. Az adásvételi szerződés tartalmát tekintve valamely dolog tulajdonjogának átruházása  pénz,- azaz vételár  - ellenében..

Adásvételi szerződés alanya

csak  a polgári jog által jogképességgel felruházott jogalany lehet. A jogképesség  azt jelenti, hogy valaki a polgári jogviszonyban  jogokat szerezhet, és kötelezettségek terhelhetik

Több eladó esetén a dolog közös tulajdonban áll, és csak a tulajdonostársak egyhangú határozattal dönthetnek az eladásról. Minden tulajdonos kizárólagosan rendelkezik  a tulajdoni hányadával.  Ennek arányában illeti meg őket a vételár.

Több vevő estén,  meg kell határozni milyen  hányadban fogja megilletni őket a megvásárolt dolog feletti tulajdonjog, és terheli a vételár ( az illeték stb. ) viselése. Úgy is szerepelhetnek kettőnél  többen egy szerződésben, hogy harmadik személy részére kell teljesíteni, vagy harmadik személy lesz a jogosult, az ő javára kötik a szerződést. Harmadik személy a  javára kikötött joggal attól kezdve rendelkezhet, hogy  az erről való értesítése  megtörtént

Az adásvétel tárgya

Az adásvételnek nemcsak dolog lehet a tárgya, hanem például egy gazdasági társaságban a tagot megillető üzletrész is. A követelés vásárlásaként emlegetett faktoring ügylet is lehet tárgya az adásvételnek. A tulajdonjog tárgyai lehetnek még  jogok,értékpapírok, és dolog módjára hasznosítható energiák. Tehát minden birtokba vehető dolog a tulajdonjog tárgya lehet

Az ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződés érvényességének elengedhetetlen kelléke,  a szerződés írásba foglalása. Ez tartalmazza:

·                                 a felek nevét és adatait,  állampolgárságát

·                                 az ingatlan helyrajzi számát, címét , területe nagyságát , esetleges terheit

·                                 a vételár összegét, pénznemét és a fizetés feltételeit

·                                 a szerződés lényeges tartalmát: birtokba, és tulajdonba adás időpontját, a tulajdon átruházási szándékot

·                                 a felek nyilatkoznak elidegenítési és szerző képességükről

·                                 ha a szerződés érvényessége harmadik személy, vagy hatóság jóváhagyásától függ ennek megjelöléséről

·                                 Dátum aláírás

Fogalmak

·                                 Elővásárlási jog: csak akkor érvényesül, ha a tulajdonos adásvétellel kívánja a dolgot  elidegeníttetni. Annyit jelent,hogy az elővásárlási jog jogosultját minden más vevővel szemben elsőbbség illeti meg, ugyan-olyan feltételek mellett. A tulajdonos felhívja a jogosultat, hogy meghatározott időn belül válaszoljon él-e ezen jogával.

·                                 Megtekintésre vétel: a szerződés hatálya a vevő nyilatkozatától függ, aki a szerződés megkötésekor még nem látta a dolgot, és a megtekintés után nyilatkozik  kívánja-e a korábban kötött szerződés hatálybalépését.

·                                 Minta szerinti vétel: a felek a szerződés tárgyának a minőségét határozzák meg a fajta sajátosságai szerint.

·                                  Próbára vétel: a vevő kipróbálásra veheti át a dolgot. Ez magában foglalja a birtoklás és a használat jogát.

·                                 Visszavásárlási jog: kikötésére akkor kerülhet sor, ha a tulajdonos kénytelen eladni valamilyen dolgát, de biztosítani akarja magát, hogy ha később lehetősége lesz rá visszaszerezhesse. Legalább 5 évre kell kikötni.

·                                 Vételi jog – opció: jogosultja bárki lehet, nemcsak a dolog korábbi tulajdonosa. A jogosult egyoldalú nyilatkozatával közli a tulajdonossal vételi szándékát és a közléssel létrehozhatja a szerződést a vételi joggal terhelt dologra.

·                                 Előleg: a vételár első részlete. A szerződés ha nem jön létre, az előleg a vevőnek visszajár.

A szerződést  biztosító  gyakoribb mellékkötelezettségek: 

·                                 Foglaló: a vevő adja vételi szándéka komolyságának bizonyítékául. A szerződés meghiúsulásakor,   ha az a vevő hibájából hiúsult meg, elveszti, amennyiben az eladói oldal magatartása miatt, úgy a vevőnek a foglaló összegének kétszeresét kell visszafizetni.

·                                 Zálogjog: a vevő fizetésképtelenségének kockázatát csökkenti. Lényege, hogy a jogosult pénzben meghatározott követelésének biztosítására a zálogtárgyból                          - más követeléseket  megelőzően- kielégítést nyerhet, ha a kötelezett nem teljesít. Ingatlant terhelő bármilyen típusú zálogjog létesítéshez a zálogszerződés írásba foglalása és a zálogjog ingatlan- nyilvántartásba  való bejegyzése szükséges.

·                                 Bankgarancia: A bankgarancia háromszemélyes jogviszony, melyben a vevő áll szerződéses kapcsolatban a bankkal. Kedvezményezett az eladó. Ha az eladó teljesít, de a vevő nem, a bank köteles a vételárat kifizetni az eladónak.

·                                 Kezesség: valamely személy biztosítékot nyújt arra, hogy teljesíti  a vételár kifizetését, a vevő  fizetésképtelensége esetén. A kezesség a jogosult és a kezes közötti      szerződéssel jön létre. Kezességet csak írásban lehet érvényesen vállalni.

·                                 Kötbér: az eladó kötelezettségének a biztosítására szolgál. Csak írásban lehet érvényesen kikötni.

Az adásvételi szerződés megszűnése :

·                                 Elállás:  a szerződéskötésre visszamenő hatállyal, egyoldalúan szünteti meg a szerződést, az egyik f él .

·                                 A szerződés felbontása: a felek közös megegyezéssel szüntetik meg a szerződést a  szerződés .A szerződés  megkötésének időpontjára visszamenő hatállyal szűnik meg. A már teljesített szolgáltatások kölcsönösen visszajárnak.

·                                 Megszüntető szerződés: a felek közös megegyezéssel a jövőre nézve szüntetik meg a szerződést, és számolnak el egymással.

 Ajándékozási szerződés alapján az egyik fél saját vagyona rovására a másiknak ingyenes vagyoni előny juttatására köteles. Ingatlan ajándékozásának érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges.

A szerződés teljesítését az ajándékozó megtagadhatja, ha bizonyítja, hogy az ajánlattétel, illetve a szerződés megkötése után körülményeiben olyan lényeges változás állt be, hogy a szerződés teljesítése többé nem várható el.

Az ajándékozó a megajándékozott tulajdonszerzésének, továbbá az ajándék tárgyának lényeges fogyatékosságáért vagy az ajándékozás során abban beálló kárért csak akkor felel, ha a megajándékozott bizonyítja, hogy az ajándékozó szándékosan vagy súlyosan gondatlanul járt el.

A még meglévő ajándékot az ajándékozó visszakövetelheti az alábbi esetekben:

·                                 ha arra létfenntartása érdekében szüksége van, és az ajándék visszaadása a megajándékozott létfenntartását nem veszélyezteti;

·                                 ha az a felvetés, amelyre figyelemmel az ajándékot adta, utóbb véglegesen meghiúsult, és enélkül az ajándékozásra nem került volna sor;

·                                 ha a megajándékozott vagy vele együtt élő hozzátartozó az ajándékozó vagy közeli hozzátartozója rovására súlyos jogsértést követ el.

Nincs helye visszakövetelésnek, ha az ajándék vagy a helyébe lépett érték a jogsértés elkövetése időpontjában már nincs meg, illetve ha az ajándékozó a sérelmet megbocsátotta.

A szokásos mértékű ajándék visszakövetelésének nincs helye.

Ajándékozási illeték

Tárgya:

-          ingatlan ajándékozása

-          ingó ajándékozása

-        vagyoni értékű jognak ingyenes alapítása, ilyen jognak vagy gyakorlásának ingyenes átengedése, továbbá az ilyen jogról ellenszolgáltatás nélkül történő lemondás.

A felsorolt ajándékozás csak akkor esik ajándékozási illeték alá, ha arról okiratot állítottak ki, vagy ingó ajándékozása esetén okirat kiállítása nem történt, de a megajándékozottnak jutó ingó forgalmi értéke a 150 000 Ft-ot meghaladja.

KAPCHaszonélvezeti jog.                                      

KAPCSOLAT

NAVIGÁCIÓ A Polgári Törvénykönyv  így határozza meg:„Haszonélvezeti jogánál fogva a jogosult a más személy tulajdonában álló dolgot birtokában tarthatja, használhatja és a hasznait szedheti.

(2) A haszonélvezeti jog fennállása alatt a tulajdonos a birtoklás, a használat és a hasznok szedésének  jogát csak annyiban gyakorolhatja, amennyiben a  haszonélvező e jogokkal nem él.  „ A tulajdonos tehát csak akkor használhatja saját céljaira az ingatlant, ha ahhoz a haszonélvező kifejezetten hozzájárul.

Ez annyit jelent, hogy akié a haszonélvezeti jog az ingatlant úgy használhatja, mintha a sajátja lenne, noha nem ő a tulajdonos. A hasznok szedése azt jelenti, hogy jogosult az ingatlant pl, bérbe adni és az ebből származó bevételt (haszon)felhasználhatja (élvezet) Ha a tulajdonos bejelenti, hogy ő maga szeretné az ingatlant  (vissza)bérelni, a haszonélvező köteles az ingatlant a tulajdonosnak bérbe adni.

A haszonélvezeti jog a haszonélvezőt –legfeljebb- élete végéig illeti meg, ezért holtig tartó haszonélvezeti jognak is nevezik.

A haszonélvező kötelezettsége  az ingatlan használatával kapcsolatos közüzemi számlák fizetése,és egyes karbantartási munkák elvégzése: pl. festés-mázolás. Köteles megtéríteni a hibájából bekövetkezett károkat: tűz-, víz-, üvegkár, a dolog fenntartásával járó terheket és közterheket, valamint a dolog használatával járó kiadásokat. Nem kell azonban megfizetnie a tulajdonosnak az ő normál használata során keletkezett értékcsökkenést, avulást.

Azokat a károkat, melyek nem a haszonélvezőnek felróható okból következtek be, a tulajdonos viseli: viharkár, betörés, földrengés stb. saját költségén kell helyreállítania a felsoroltakból eredő rongálódásokat. A tulajdonos viseli a hatósági ellenőrzések költségeit: kéményseprés, a gáz hatósági felülvizsgálatának költsége. A haszonélvezet megszűnésével a tulajdonosra szállnak át a közművek- és átírásuk költségei. 

A haszonélvezeti jog bejegyzésre kerül az ingatlan nyilvántartásba, ezzel keletkezik. A tulajdonos személyében beállott esetleges változástól függetlenül fennmarad. A haszonélvező halálával, és az ingatlan nyilvántartásból való törléssel szűnik meg.

A haszonélvezet megszűntével a dolgot vissza kell adni a tulajdonosnak. A haszonélvező felel a dologban bekövetkezett károkért , ha nem tudja bizonyítani, hogy úgy járt el ahogy az az adott helyzetben elvárható. A haszonélvező a haszonélvezet megszűnésekor köteles elszámolni a tulajdonossal. A haszonélvezet keletkezésekor meglevő elhasználható dologgal, gazdasági felszereléssel,és állat állománnyal. A hiányt pótolni kell, ha ez nem lehetséges meg kell téríteni az értékét. A haszonélvezet megszűnésekor a haszonélvező követelheti a tulajdonostól a szükséges költségei megtérítését.         

A haszonélvezeti jog keletkezhet jogszabálynál-, hatósági-, vagy bírósági rendelkezésnél fogva. Jogszabálynál fogva keletkezik az özvegyi haszonélvezeti jog. Házastársa halálával automatikusan megilleti az özvegyet. Újbóli házasságkötésévig, illetve halálig tart.

Ha a dolog egészben, vagy jelentős részében elpusztul a tulajdonos azt nem köteles helyreállítani, a haszonélvezeti jog ilyenkor is megszűnik, de feléled , ha a tulajdonos a dolgot helyreállítja. Ha a haszonélvezet tárgya helyébe más dolog lép. a haszonélvezet erre is kiterjed.                                                                          

A haszonélvező a haszonélvezeti jogot nem ruházhatja át, de átengedheti a gyakorlását ellenérték fejébent, ha –azonos feltételek mellett- nem tart igényt a használatra a tulajdonos. 

A használat jogánál fogva saját és családja szükségleteinek mértékéig a jogosult használhatja és hasznait szedheti. A használatot másnak ne,m engedheti át. 

A h

INGATLAN-NYILVÁNTARTÁSI ELJÁRÁS

Az ingatlan-nyilvántartás településenként tartalmazza az ország valamennyi ingatlanához kapcsolódó jogokat és jogi szempontból jelentős tényeket.

Az egyes jogok az ingatlan-nyilvántartásban a tulajdoni lapra történő bejegyzéssel keletkeznek. Az okiraton alapuló bejegyzés keletkezteti az átruházáson alapuló tulajdonjogot, továbbá a szerződésen alapuló vagyonkezelői jogot, földhasználati jogot, haszonélvezeti jogot és a használat jogát, a telki szolgalmi jogot, a jelzálogjogot.

Az ingatlan-nyilvántartás nyilvános, a tulajdoni lap tartalma korlátozás nélkül megismerhető, azt bárki megtekintheti, arról feljegyzést készíthet, hiteles másolatot kérhet.

Az ingatlan-nyilvántartás a bejegyzett jogok és a feljegyzett tények fennállását hitelesen tanúsítja. Ha valamely jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztek, illetve, ha valamely tényt oda feljegyeztek, senki sem hivatkozhat arra, hogy annak fennállásáról nem tudott. A feltüntetett adatokkal szemben a bizonyítás azt terheli, aki az adatok helyességét, valósággal egyezőségét vitatja.

A jogok és jogilag jelentős tények bejegyzésére, illetve feljegyzésére irányuló ingatlan-nyilvántartási eljárás az ügyfél kérelmére vagy hatósági megkeresésre indul, a bejegyzés ranghelyét és ezzel a bejegyzések rangsorát a bejegyzés, feljegyzés iránt benyújtott kérelem iktatási időpontja határozza meg.

Jogok bejegyzésének és tények feljegyzésének olyan közokirat, teljes bizonyító erejű magánokirat vagy ezeknek a közjegyző által hitelesített másolata alapján van helye, amely a bejegyzés tárgyát képező jog vagy tény keletkezését, módosulását vagy megszűnését igazolja, továbbá tartalmazza a bejegyzést, feljegyzést megengedő nyilatkozatot az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzett, vagy közbenső szerzőként bejegyezhető jogosult részéről (bejegyzési engedély).

A kérelmet a bejegyzés alapjául szolgáló szerződés (jognyilatkozat) keltétől számított 30 napon belül az ingatlanügyi hatósághoz kell benyújtani. A bejegyzés iránti kérelem benyújtására meghatározott határidő elmulasztása esetén mulasztási bírságot kell fizetni.

<span style="font-size: 9.0pt; font-